Нерухомість в Ізраїлі: особливості, ціни і переваги

1. Нерухомість в Ізраїлі: інвестиційні перспективи
2. Пропонуємо проаналізувати, скільки коштує і як виглядає нерухомість в Ізраїлі, яка користується попитом,...
3. Популярні регіони для покупки нерухомості в Ізраїлі
4. Говорячи про кращих локаціях ізраїльського ринку з точки зору інвестицій в нерухомість, експерти виділяють...
5. Для того, щоб купити нерухомість в Ізраїлі, іноземному громадянину потрібно:
6. Податки на покупку нерухомості в Ізраїлі
7. Пропонуємо на прикладі реального об'єкта компанії ADKInest з каталогу на порталі Domaza проаналізувати,...
8. Нерухомість в Ізраїлі: переваги для іноземних покупців

Сучасний Ізраїль - один з найдинамічніших ринків нерухомості в світі, і це неспроста. У масштабах останніх 12 місяців Ізраїль опинився в числі ТОП-30 країн світу з самим стрімким зростанням цін на нерухомість: + 4,7% в період з II кварталу 2016- го по II квартал 2017 го року включно.
Редакція Domaza спільно з експертом агентства нерухомості ADKInvest Ніною Каплан дає аналіз того, як виглядає ринок нерухомості в Ізраїлі сьогодні, які об'єкти і в яких регіонах користуються найбільшим попитом.

Нерухомість в Ізраїлі: інвестиційні перспективи

Часто ізраїльський ринок розглядається саме як можливість для вигідних інвестицій в нерухомість. Справжній «бум» цін в Ізраїлі стався, зокрема, через інтерес іноземних покупців. У той час, як багато держав Європи відчували падіння цін на нерухомість в період світової економічної кризи 2008-го року, ринок Ізраїлю випробував значний підйом. За останні 10 років, як показує статистика, ціни в Ізраїлі зросли на 200-250%. І це зростання триває, незважаючи на заходи влади по «охолодженню» ринку.
Саме в момент світової кризи Центральний банк Ізраїлю знизив ставки по кредитах. Місцеві та іноземні громадяни відразу ж побачили в цих економічних умовах хороші перспективи: покупка нерухомості стала більш вигідною інвестицією, ніж депозити в банках. В результаті цього стагнація ринку змінилася «вибуховим» ростом, а Ізраїль знайшов репутацію вигідного і безпечного напрямки для інвестицій в нерухомість.
Ніна Каплан, ріелтор агентства нерухомості ADKInvest:
«Фінансові вкладення в житлову нерухомість приносять дохід як в результаті зростання цін на нерухомість в Ізраїлі, так і в результаті здачі нерухомості в оренду (довгострокову або короткострокову). У довгостроковій перспективі ціни на нерухомість в Ізраїлі ростуть. Винятком є дрібні катаклізми, але їх дозволяє перечекати стабільний дохід від здачі об'єкта в оренду. Потім зростання цін на нерухомість повертається до звичної тенденції. Орендний бізнес в Ізраїлі - вкрай перспективний сегмент, оскільки відбувається постійне зростання населення країни (репатріація, зростання народжуваності), в результаті чого зростає попит на довгострокову оренду квартир ».
Так, власник нерухомості в Ізраїлі в середньостроковій перспективі може розраховувати на пасивну прибуток - різницю між ціною покупки і продажу, яка може бути істотною.
Крім природних причин, за якими в Ізраїлі зростає попит на оренду нерухомості, важливо також враховувати туристичний потік - ізраїльський ринок відкриває широкі можливості для організації орендного бізнесу. За даними Центрального статистичного бюро Ізраїлю, тільки в період з січня по липень 2017 року країну відвідало понад 2,1 млн іноземних туристів - це на 25% більше, ніж в аналогічний період 2016- го року.
Ніна Каплан, ріелтор агентства нерухомості ADKInvest:
«Як і в інших країнах, варіантів отримання прибутку на орендному ринку Ізраїлю кілька. При здачі нерухомості в Ізраїлі в довгострокову оренду (від 1 року) можна розраховувати в середньому на 3,5-5% річних. Чим апартаменти дорожче, тим менше прибутку вони приносять, але в той же час у власника апартаментів і менше головного болю, так як дорогу квартиру орендує більш заможна людина, що передбачає мінімум потенційних проблем.
Другий варіант інвестиції - покупка не одного об'єкта, а декількох, але більш доступних за ціною. У цьому випадку власник може розраховувати на більш високий прибуток, але йому також варто готуватися до того, що потенційні орендарі будуть ставитися до менш забезпеченим верствам населення. Відповідно, це обіцяє високі шанси отримати проблеми з платоспроможністю орендаря.
Здача квартир в оренду туристам принесе більше прибутку, але вона тягне за собою і набагато більше ризиків. Цей варіант інвестицій поширений серед іноземних покупців: вони використовують свою нерухомість кілька місяців в році для відпочинку, а в решту часу об'єкт здається в оренду туристам за допомогою керуючої компанії. Наше агентство також здійснює управління майном. Як правило, при здачі нерухомості в довгострокову оренду така послуга оцінюється в розмірі однієї місячної орендної плати в рік, а при короткостроковій оренді - 10% від суми ».

Пропонуємо проаналізувати, скільки коштує і як виглядає нерухомість в Ізраїлі, яка користується попитом, з каталогу агентства ADKInvest на порталі Domaza:

Популярні регіони для покупки нерухомості в Ізраїлі

Перевагою Ізраїлю є різнорідність ринку нерухомості - тут можна зустріти об'єкти і ціни практично на будь-який смак. Тенденції цін і рівень попиту тут сильно різняться від регіону до регіону: на популярних курортах ціни і прибутковість об'єктів вище, а найбільш бюджетні варіанти «базуються» в віддаленості від узбережжя і туристичних місць. З огляду на цю особливість перед покупкою нерухомості важливо чітко визначити цілі вкладення, а також власні переваги.
Ніна Каплан, ріелтор агентства нерухомості ADKInvest:
«Найбільш привабливими для інвестицій і життя є прибережні міста Ізраїлю, серед яких особливе місце займає Нетанія, нерухомість в якій пропонуємо клієнтам я і моє агентство. Нерухомість Нетанії більш доступна за ціною, ніж нерухомість Тель-Авіва і Герцлії. При цьому, Нетанія не поступається іншим містам ні за якістю будівництва, ні по прибутковості.
Попит іноземних покупців на нерухомість в Нетанії стабільний і високий. Зокрема, в Нетанії часто обзаводяться нерухомістю французи, його неофіційно називають «ізраїльської рівьерой». Популярність Нетанії обумовлена декількома факторами: 13,5 км упорядкованих пляжів міста визнані найкращими в Ізраїлі. Крім того, вдале місце розташування і хороше транспортне сполучення дозволяють місцевим жителям оптимально планувати поїздки в будь-яку частину країни. Радує власників нерухомості і міська інфраструктура: численні кафе, ресторани, торгові центри, театр, кінотеатр, планетарій і щоденні концерти і фестивалі на узбережжі і головних площах міста ».

Говорячи про кращих локаціях ізраїльського ринку з точки зору інвестицій в нерухомість, експерти виділяють кілька напрямків:

• Тель-Авів. Тут розташовується найдорожча нерухомість в країні, саме тут ціна «квадрата» при покупці апартаментів може досягати $ 10000-20000, а видові об'єкти можуть досягати в ціні і $ 30000 за 1 м2. У Тель-Авіві добре розвинений ринок короткострокової оренди - попит на об'єкти різних класів тут зазвичай перевищує пропозицію;
• Герцлія. Розташований між Тель-Авівом і Нетанія, місто Герцлія став одним з найдорожчих ринків в країні: близько $ 4600-12800 за 1 м2. Найдорожчі об'єкти, як і на інших курортах, тут розташовані в пішій доступності до моря, тоді як віддалені від моря апартаменти пропонуються за більш доступними цінами;
• Нетанія. Це місто є найбільшим середземноморським курортом Ізраїлю, тому і ціни на нерухомість тут сильно залежать від близькості до пляжу. Середні ціни на апартаменти в Нетанії можуть досягати порядку $ 6000 за 1 м2, але можна зустріти і більш бюджетні об'єкти;
• Бат-Ям. Громадяни Франції і Росії облюбували ринок нерухомості Бат-Яма - південної «сусіда» Тель-Авіва. Покупці вибирають це місто, оскільки він розташований неподалік від Тель-Авіва, але пропонує більш бюджетну нерухомість: середня ціна «квадрата» при покупці апартаментів тут коливається в межах $ 5000-8000;
• Єрусалим. У столичному Єрусалимі та його околицях воліють обзаводитися нерухомістю шанувальники культурної спадщини. Вартість апартаментів в Єрусалимі сильно залежить від місця розташування, вона може коливатися в межах $ 4500-11500 за 1 м2.

Процес купівлі нерухомості в Ізраїлі

Іноземні громадяни мають право купувати нерухомість в Ізраїлі. Важливо знати, що на землю в Ізраїлі існує два види власності - приватна і державна. Купуючи нерухомість, розташовану на землі, яка перебуває у державній власності, покупець оформляє довгострокову оренду земельної ділянки (на 25, 49 або 99 років). На приватні земельні ділянки, яких в Ізраїлі всього 8%, подібне обмеження не поширюється.
При операціях з нерухомістю в Ізраїлі обов'язково залучення адвоката. Грамотний адвокат допоможе як з оформленням договору на покупку нерухомості і реєстрацією прав власності, так і з питаннями переказу грошових коштів з-за кордону. Для правильного вибору об'єкта нерухомості, ефективних переговорів і вигідного придбання вкрай бажано участь професійного і досвідченого офіційного агентства нерухомості, розташованого на території Ізраїлю і спеціалізується на нерухомості цікавить міста.
Важливо! У більшості випадків для придбання нерухомості в Ізраїлі іноземцю потрібно тільки закордонний паспорт, засоби і надійні представники в особі адвоката і досвідченого агентства нерухомості.

Для того, щоб купити нерухомість в Ізраїлі, іноземному громадянину потрібно:

1. за допомогою агентства нерухомості підібрати декілька відповідних об'єктів нерухомості;
2. підготувати засоби для покупки нерухомості (для оплати угоди покупцеві доведеться відкрити рахунок в ізраїльському банку. Він може зробити це самостійно, але може і доручити відкриття рахунку своєму адвокату);
3. підтвердити джерело походження коштів (це необхідно для зарахування грошових коштів на рахунок в ізраїльському банку);
4. обов'язково приїхати в країну, щоб подивитися об'єкти в реальності і зробити остаточний вибір;
5. підписати договір купівлі-продажу нерухомості в Ізраїлі (при підписанні договору купівлі-продажу продавцеві перераховується перший внесок - від 15 до 30% від суми);
6. оплатити послуги адвоката і агента з нерухомості;
7. оплатити решту суми угоди (терміни залежать від домовленості сторін і термінів звільнення або завершення будівництва нерухомості);
8. зареєструвати право власності на нерухомість (здійснюється адвокатом);
9. оплатити податок на покупку нерухомості.

Якщо Ви вірно вибрали агентство нерухомості, у Вас з ним складеться багаторічна вигідну співпрацю. Грамотні ріелтори зроблять весь процес покупки нерухомості в Ізраїлі максимально зручним і прозорим, а також зможуть своєчасно проконсультувати з будь-якого з етапів угоди.

Податки на покупку нерухомості в Ізраїлі

В Ізраїлі існує податок на покупку нерухомості, його зобов'язані сплачувати як громадяни, так і іноземні покупці. Оподаткування операцій з нерухомістю для іноземців і громадян Ізраїлю відбувається по-різному: для кожної з цих категорій покупців існує власна прогресивна шкала.
Податки на покупку нерухомості
для громадян Ізраїлю Податки на покупку нерухомості в Ізраїлі для іноземців

• до 1 623 320 шекелів (≈ € 377 383) - 0%;
• з суми від 1 623 320 (≈ € 377 383) до 1 925 320 шекелів (≈ € 447 591) - 3,5%;
• з суми від 1 925 320 (≈ € 447 591) до 4 967 445 шекелів (≈ € 1 154 812) - 5%;
• з суми від 4 967 445 (≈ € 1 154 812) до 16 558 150 шекелів (≈ € 3 849 373) - 8%;
• з суми понад 16 558 150 (≈ € 3 849 373) шекелів - 10%.

• з суми до 4 967 445 шекелів (≈ € 1 154 812) - 8%,
• з суми понад 4967445 шекелів (≈ € 1 154 812) - 10%.

Пропонуємо на прикладі реального об'єкта компанії ADKInest з каталогу на порталі Domaza проаналізувати, як відрізняються податки на покупку нерухомості в Ізраїлі для іноземців і місцевих громадян:

Податок для громадянина Ізраїлю:

З суми до ≈ € 377 383 - € 0 податку (0%);
З суми від ≈ € 377 383 до ≈ € 447 591 - ≈ € 2457 податку (3,5%);
З суми від ≈ € 447 591 до ≈ € 738 100 - ≈ € 14525 податку (5%);
Разом - ≈ € 16982 євро.

Податок для іноземця:

З суми до ≈ € 1154812 - ≈ € 36905 (8%).
Разом - ≈ € 36905 євро.

Детальніше про податки на нерухомість в Ізраїлі і вартості її щорічного змісту ви можете дізнатися в інших матеріалах нашого порталу. Також ви можете проконсультуватися з російськомовними експертами по ринку нерухомості Ізраїлю, вибравши вподобаного фахівця з каталогу компаній на Domaza .

Нерухомість в Ізраїлі: переваги для іноземних покупців

Головні переваги ринку нерухомості Ізраїлю - відкритість для іноземців, державний захист угод зі споруджуваної нерухомістю і позитивні інвестиційні перспективи. Відповідно до закону, будь-який бажаючий може купити нерухомість в Ізраїлі. Також перевагою є можливість іноземців отримання іпотеки в ізраїльських банках (до 50% від вартості об'єкта).

Ніна Каплан, ріелтор агентства нерухомості ADKInvest:
«Все більшою популярністю у інвесторів користується будується нерухомість Ізраїлю. Її можна придбати не тільки в процесі будівництва, але і на стадії затвердженого проекту. Чим раніше стадія покупки, тим дешевше обходиться квартира, тим вигідніше вкладення. Наше агентство нерухомості ADKInvest працює тільки з досвідченими і надійними підрядниками, зарекомендували себе роками. Завдяки заслуженою репутації наші клієнти не зупиняються в роботі з нами на одній угоді. Підтримуючи зв'язок з нашим агентством, наші постійні клієнти першими отримують інформацію про привабливих проектах і купують нерухомість для особистого використання або інвестицій ».
Купуючи нерухомість на стадії будівництва, іноземний громадянин може бути впевнений у безпеці інвестиції. Забудовники в Ізраїлі, згідно з місцевим законодавством, зобов'язані видавати покупцям банківські гарантії, а також забезпечувати збереження коштів і рентабельність проектів. Крім того, покупка нерухомості на стадії затвердженого проекту має й інші плюси:

1. немає необхідності вносити всю суму відразу - вона вноситься частинами в міру просування будівництва;
2. під час будівництва ціна нерухомості вже росте без будь-яких турбот і додаткових на те витрат (в середньому за період будівництва, у міру його просування від початку продажів і до готовності будівлі, ціна виростає на 25-30%);
3. можна внести певні зміни в планування і внутрішню обробку квартири, виходячи з власних потреб і смаку.

Важливим моментом є те, що покупка нерухомості в Ізраїлі не дає права претендувати на ВНЖ / ПМЖ або громадянство цієї країни. В іншому права іноземних громадян на ринку нерухомості практично не відрізняються від прав ізраїльтян, що є вигідним відмінністю Ізраїлю від деяких інших ринків.

Завантажити безкоштовне додаток DOMAZA