- зміст
- Вибір квартири - ціни, типи, плюси і мінуси.
- Процес вибору (наш досвід)
- Плюси і мінуси квартир в Банско і його околицях.
- Ухвалення рішення та старт процесу покупки квартири.
- Процес купівлі і оформлення простими словами.
- Ремонт і меблювання.
- В'їзд, проживання та висновки після 4 років володіння.
- Висновки після 4-х років володіння квартирою в Банско.
- На що звернути Рамус при покупці квартири в Банско?
- ☼☼☼
- Будь ласка, оцініть цей пост!
Підпишіться на оновлення: 
У 2013 році ми купили квартиру в районі Банско ( тут ми розповідаємо про місто) - зробили це досить легко, і не маючи ніякого досвіду в цій справі. Знаючи про те, що багато рано чи пізно задаються цим питанням - з конкретною метою, або просто з допитливості - ми ділимося нашою історією. Щоб інформація була більш впорядкована, пост побудований в форматі покрокової історії в хронологічному порядку.
зміст
Ідея про покупку квартири в Банско. Чому тут?
Не секрет, що в багатьох європейських країнах ціни на нерухомість досить низькі і, коли дізнаєшся, що квартира на курорті (морському або гірськолижному) обходиться в ціну якого-небудь Форда Фокуса, то мимоволі замислюєшся - а чи не купити тут апартаменти або будинок, щоб в будь-який час року можна було приїхати або вивести сім'ю на відпочинок, при цьому, не залежачи від заздалегідь встановленого терміну проживання і від наявності місць (як в готелях)? І це не кажучи про всі переваги таких вкладень від наявності житла за кордоном - це і улюблене місце відпочинку, і лояльне ставлення при оформленні віз, і перспективи здачі житла в оренду, і навіть подальший продаж, при якій можна непогано заробити.
Зацікавившись такою можливістю, і бачачи ціни на квартири в Болгарії в середньому від 20 до 50 тис. Євро (можна знайти і від 10-15), ми стали аналізувати різні варіанти розташування житла - почали традиційно з чорноморського узбережжя (Сонячний берег, Бургас і ін .), але незабаром почали приходити до висновку, що в гірському секторі - а саме в Банско - нам придбати житло цікавіше. На те у нас було 2 основних причини:
- Банско - більш універсальний, живий і менш залежний від сезону регіон, ніж курортні зони біля Чорного моря.
Чорноморське узбережжя Болгарії живе повноцінним життям в основному тільки в теплий сезон, особливо - в купальний. Тобто зима, осінь і весна - це час, коли узбережжі сягає глибокої сплячку і життя тут майже зупиняється. Немає ні людей, ні розваг, ні того спектра послуг і магазинів, що процвітає в курортний сезон.В Банско ж картина на наш погляд більш райдужна: взимку це місце є одним з найвідоміших європейських гірськолижних курортів (в цьому році тут навіть проходив етап Кубка світу з сноуборду), влітку - місцем, де доступні найрізноманітніші розваги - починаючи від традиційних літніх гірських активностей (трекінг, мінеральні басейни, рафтинг, кінні прогулянки, сафарі і багато інших), закінчуючи вишуканими розвагами, серед яких відомі в Європі гольф-поля (Пирин Гольф - ми про нього розповімо докладніше) і Спа-центри.Кроме того, влітку Банско збирає тисячі гостей на знамениті фестивалі, такі як Фестиваль Джазу, фестиваль екстримального і пригодницького кіно про гори на відкритому повітрі Bansko Mountain Film Fest і ін. - Банско - більш доступний регіон для різноманітних видів відпочинку та поїздок в інші європейські країни.
Маючи житло на болгарському узбережжі, ми звужуємо географію відпочинку як мінімум через досить далекого розташування від кордонів інших держав. Банско же розташований в 2-2,5 годинах від грецького узбережжя і різними дорогами можна одним днем з'їздити купуватися на морі як в Салоніки, так і в Кавала, і навіть потрапити до обіду на острів Тасос з його численними пляжами і бухтами. При цьому, при великому бажанні завжди можна поїхати і на чорноморське узбережжя Болгарії, якщо не хочеться чи ні можливості виїжджати з країни (наприклад, є болгарська віза, але немає шенгену).
Зручне розташування Банско дозволяє за пару годин доїхати до Середземного моря. Червоним -популярні Чорноморське узбережжя Болгарії.
До змісту ↑
Вибір квартири - ціни, типи, плюси і мінуси.
Ціни.
З 2013 року і до цього дня ціни на квартири в Банско за нашими спостереженнями не виросли. У грудні середня ціна за квадратний метр тут становила 350 ЄВРО. за 25-30 тис. Євро тут дійсно можна купити хороші апартаменти в комплексі з усіма зручностями - рестораном, басейном, саунами і т.д. Є пропозиції і за 10-15 тис., Але швидше за все там мінусів повний вагон.
За ці гроші пропонується безліч найрізноманітніших видів квартир - починаючи від компактних студій, закінчуючи дворівневими апартаментами з камінами. Звичайно, чудес не буває і ціна зростає пропорційно переваг конкретно-взятого варіанту, і зовсім не в залежності від однієї лише площі. Цілорічний спа-центр з фітнесом в комплексі - ціна вища. Вікна з видом на гори - ціна вища. Загалом тут є цілий список факторів, які утворюють кінцеву ціну.
Процес вибору (наш досвід)
Вибирати квартиру для покупки обов'язково потрібно особисто. В інтернеті можна побачити пропозиції по віддаленому вибору та здійснення угоди з купівлі квартири в Болгарії - це дуже ризикований варіант. Навіть якщо ріелтори виявляться порядними і проведуть операцію коректно, то є ймовірність, що приїхавши в нову квартиру, ви сильно розчаруєтеся.
Ми для вибору квартири попередньо склали список з цікавих варіантів c цінником до 30 тис. Євро, після чого через знайомих зв'язалися з представником агентства в Болгарії (з нами працювала російська дівчина-агент) і домовилися про оформлення нам спеціального безкоштовного 3х-денного туру, по умовами якого ми брали на себе зобов'язання за результатами поїздки вибрати і ініціювати процес купівлі-продажу апартаментів. Агенство в свою чергу оплачувало весь тур, включаючи авіаквитки туди-назад, трансфер до Банско і проживання зі сніданком в готелі в Банско.
В кінці 3-денного марафону оглядів усіх можливих варіантів, ми зупинилися на своєму, відповідним саме нам по сукупності плюсів і мінусів, про що в цілому не шкодуємо і до цього дня. Ми вибрали апартаменти в комплексі Aspen Golf Ski & Spa Resort, що знаходиться в декількох кілометрах від Банско поруч зі знаменитими гольф-полями Болгарії - Pirin Golf. На закладений для покупки бюджет (до 30к Євро) ми взяли досить велику студію з окремою спальнею, панорамним склінням від підлоги і великим відкритим балконом. І ще залишалося на ремонт з меблями!
Апартаменти в комплексі Aspen Golf Ski & Spa Resort
Плюси і мінуси квартир в Банско і його околицях.
З очевидних переваг покупки квартири в Банско ми наведемо основні, серед яких:
- Низька вартість житла. Як ми писали вище, за ціну середнього автомобіля ви отримуєте апартаменти в горах в межах розвивається європейського гірськолижного курорту.
- Екологія. Чисте гірське повітря, мінеральні / термальні джерела, відсутність забруднюючих підприємств - живучи в цих місцях, люди починають забувати про алергію і набиратися здоров'я. За результатами дослідження болгарського Інституту Ринкової Економіки саме Благоєвградська область (де розташований Банско) є одним з 2х найчистіших регіонів з точки зору навколишнього середовища. Продукти також відрізняються своєю екологічністю - багато місцеві фермери вирощують продукти і реалізують їх на місці, не піддаючи жодним обробкам для збереження і транспортування.
- Чудові краєвиди. Бачити з вікна снігові шапки гір взимку або зелені схили влітку - це неможливо не полюбити. Якщо море з часом може приїстися своїм одноманітним пейзажем, то гори завжди привертають погляди. Погодьтеся, як взимку так і влітку неймовірно приємно вийти на балкон вранці з чашкою кави і вдихнути свіжого гірського повітря, спостерігаючи як сяють вершини на сонці.
Житлові комплекси поруч з Банско - Послуги та розваги, не виходячи за територію. Багато апартаменти продаються в комплексах, в яких працює СПА-центр, фітнес, басейн (внутрішній і зовнішній), і т.д. Крім того, часто доступні різні «сервісні» послуги - хімчистка, прибирання, охорона.
Але при всій принадності цін на квартири в Банско і інших очевидних переваг, слід враховувати безліч факторів, які з часом можуть не виправдати ваших очікувань від покупки закордонної нерухомості. Нижче наводимо ряд найчастіших мінусів, про які дізнаєшся або відразу, або вже згодом (зверніть на них увагу). Деякі - неминучі, від інших можна так чи інакше піти або спочатку не попастися:
- Відстань від найближчих аеропортів. Що від Софії, що від Пловдива - час у дорозі від аеропорту до Банско становить 2-2.5 години. Замовлення таксі з Банско обійдеться близько 70 Євро. На громадському транспорті ціна складе близько 10 Євро, а й часу дорога займе більше, і дістатися до нього спочатку потрібно.
Про те, як орендувати машину ще до поїздки, і по прильоту сісти за кермо ми писали тут . Додамо лише, що дорога від Софії - нова і дуже якісна, машин мало, а швидкість на більшій частині маршруту - понад 100 км. / Год. Від Пловдива дорога не така швидкісна, але проходить по мальовничих місцях, що сподобається любителям гірських серпантинів.
- Такса підтримки. Потрібно розуміти, що оплата вартості квартири - це не всі витрати, які доведеться нести власнику в майбутньому. Якщо комплекс знаходиться під управлінням керуючої компанії (а брати квартиру без управління - це на нашу думку - гроші на вітер), то щороку буде необхідно оплачувати рахунок в розмірі Х євро за кв.метр. Для Банско такса підтримки може коливатися від 5 до 15 Євро за кв.м., тобто при покупці квартири в 40 кв.м, необхідно платити від 200 до 600 євро на рік.
Необхідно відразу перед покупкою ознайомитися з умовами договору управління, тому що саме за цими умовами вам належить віддавати свої гроші в подальшому. Тут можуть ховатися свідомо неприємні сюрпризи!
- Погана Керуюча компанія або умови управління. На жаль, це традиційний мінус болгарського житла. Досить часте явище - це «відсутність присутності» керуючої компанії і результатів її діяльності. Тобто з одного боку ви постійно платите, а з іншого боку комплекс занепадає, проблеми не поспішають усуватися, а домогтися дій з боку КК вкрай важко. Звичайно, це складно виявити на етапі покупки, але варто озирнутися.
Слід вивчити докладно не тільки свої майбутні апартаменти, а й всю будівлю - якість фасаду, внутрішніх приміщень, роботу СПА і басейну, ресторану і території навколо. Не поспішайте підписувати договір з КК за їх першою вимогою! Пізніше, в спокійному режимі вивчіть договір і підписуйте усвідомлено, можливо внісши свої корективи при можливості.
- Електрика. Це окремий пункт, про який хочеться сказати. Електроенергія в Болгарії в принципі не дешева. А з урахуванням відсутності в переважній більшості випадків в Банско центрального опалення, після 2-тижневого перебування в квартирі взимку, рахунок за електрику спокійно може набігти на 100-200 Євро в залежності від ваших апетитів на освітлення, роботу електроприладів і опалення з обігрівом води.
Частково вирішує проблему дорогого електрики камінне опалення - такі квартири часто пропонуються до продажу. Інша альтернатива - кондиціонери з функцією обігріву. Добре, якщо вони вже встановлені.
- Інші витрати на ЖКП з утримання та ремонту нерухомості. Як нам відомо, в одних випадках якісь витрати на управління об'єктом нерухомості можуть входити в таксу підтримки, а в якихось немає. Наприклад, додатково до суми такси підтримки, може додатися рахунок на оплату ремонту фасаду будівлі, де розташовані апартаменти. Витрати будуть поділені між усіма власниками будівлі.
Заздалегідь уточнюйте, що входить в таксу підтримку, а що належить оплачувати окремо.
- Низька заселеність. На жаль, в ряді випадків власники стикаються з проблемами недостатньої заселеності будівлі. З різних причин - не всі квартири куплені, не всі власники платять за обслуговування, мало власників проживають і т.д. Неминуче це призводить до того, що СПА-комплекс, басейн, ресторан та інші розваги просто можуть не працювати при малій кількості проживаючих. Особливо це помітно в міжсезоння.
Найкраще вибирати квартиру восени або навесні і спочатку звернути увагу на те, скільки людей в комплексі, що працює, а що ні.
- Розташування вікон на тіньовий / сонячної і / або ветреннной стороні. Це більше суб'єктивні відчуття, але не варто скидати їх з рахунків. Банско - це гірський курорт. Тому і погода тут часто непередбачувана і досить екстремальна. Взимку на тіньовій стороні буде складніше обігріти приміщення. Влітку на сонці доведеться рятуватися кондиціонерами. А якщо вікна виходять на продувається вітрами сторону, то в холодну пору року при різких і частих тут вітрах мало того, що і на балкон не вийти, але і тепло з квартири може йти за рахунок такого «вивітрювання».
Вибирайте квартиру, виходячи з очікувань того, в які періоди ви будете найчастіше тут знаходитися - так можна вибрати найбільш благпопріятное розташування. Але завжди звертайте увагу на розташування з точки зору вітряна.
Керуючі компанії не завжди поспішають розчищати територію комплексу після снігопадів
Головне при виборі квартири не забувати про одне - ви не купуєте місце в готелі, де за суму покупки за вас все будуть робити, обслуговувати, прибирати, а вас ні в якому разі не турбувати. Ви купуєте собі нерухомість. За неї потрібно платити податки, плату за обслуговування і ЖКП, з нею теж можуть бути проблеми, а Керуюча компанія також, як і в своїй країні, може погано працювати. Якщо тверезо оцінювати як плюси, так і мінуси, то покупка квартири стане свідомим справою і згодом не буде зайвих розчарувань.
До змісту ↑
Ухвалення рішення та старт процесу покупки квартири.
Отже, після того, як ми остаточно визначилися з фінальним варіантом, як в будь-якій угоді з купівлі-продажу нерухомості нам було необхідно внести аванс (в нашому випадку кілька сотень Євро).
У нас це проходило наступним чином:
- Зустрілися з місцевим нотаріусом (за рекомендацією нашого знайомого ріелтора)
- Склали договір (двомовний для зручності) і довіреність на ім'я нотаріуса про проведення ним операції купівлі-продажу від імені та в інтересах покупця (тобто нас).
- Сплатили комісію за всі послуги нотаріуса в рамках угоди.
- Внесли аванс нотаріусу для подальшої передачі продавцю в рамках угоди купівлі-продажу (часто це робиться через банківський переказ на підставі попереднього договору).
Після чого залишили Болгарію і поїхали додому. Нотаріус же, як наш представник, зайнявся підготовкою до здійснення угоди - складання договору купівлі-продажу (так званий Нотарільний Акт), підготовкою супутніх документів і т.д. Продавець також побажав проводити операцію не особисто, а через свого представника, тому ми так жодного разу один одного не побачили.
До змісту ↑
Процес купівлі і оформлення простими словами.
Після внесення авансу і повернення додому, почався процес підготовки до операції. В цілому він складався з наступних основних етапів:
- Узгодження між нашим нотаріусами умов і термінів угоди і розрахунків по ній.
- Перевірка квартири у всехвозможних реєстрах на предмет можливих обтяжень, арештів, на наявність документів по введенню в експлуатацію, про відсутність податкових заборгованостей тощо.
- Оформлення та укладення договору (нотаріального акту)
- Перерахування коштів в оплату покупки квартири (банківським переказом)
- Отримання на руки ськана, а по прибуттю на місце - оригіналу нотаріального Акта.
З урахуванням того, що весь процес ми проходили з підтримкою нашої знайомої-ріелтором, ми досить спокійно поставилися до «віддаленої» формі угоди, при якій укладення договору проходить між довіреними особами, кожне з яких діє в інтересах покупця і продавця. Це досить поширена практика в Болгарії, тому не коштує лякатися, якщо ріелтори запропонують такий спосіб покупки. Звичайно, слід заздалегідь вивчити спеціалізовані сайти з питань покупки нерухомості в Болгарії і підібрати зручну для себе схему процесу.
До змісту ↑
Ремонт і меблювання.
Ми взяли апартаменти з чистової обробкою, штатним світлом, обладнаним санвузлом та кухнею, але без меблів і устаткування. Тобто в тому вигляді, в якому вона продавалася забудовником.
Ще в момент прийняття рішення про покупку саме цієї квартири постало питання ремонту. Адже ми не живемо в Болгарії, а витрачати кілька відпусток на те, щоб самостійно займатися ремонтом і меблями квартири - не хотілося. Тому тоді ж ми домовилися з місцевою бригадою (знову ж таки, нам за порадою дали контакт перевірених ремонтників). Ми проговорили загальну концепцію і наші побажання, після чого «на чесному слові» домовилися про те, що ми будемо перераховувати на рахунок їхньої фірми кошти, на які буде йти ремонт, закуповуватися меблі і техніка.
В цілому ремонт і меблювання зайняли 4 місяці. Не без затримок і не без проблем, але і ми не мали ілюзій, адже ремонт - майже завжди проходить не так, як хочеться 🙂 Загалом нічого незвичайного, кому як пощастить, але ми-таки укотре не можуть і з часткою нехлюйства, і з «криворукості» ремонтників.
Ніяких особливих складнощів з покупкою меблів, обладнання тощо. Не виникло. Те, що не було куплено і встановлено під час ремонту, було самостійно придбано або в самому Банско і розлогих неподалік, або в ІКЕА в Софії.
Квартира в Банско після приймання ремонту та первинної меблювання
До змісту ↑
В'їзд, проживання та висновки після 4 років володіння.
Перший відпустку, коли ми тільки заїхали в нову квартиру і взяли ремонт, практично весь пішов на справи по дому. Цього навряд чи можна уникнути, тому що навіть після закінченого ремонту і меблювання є 100500 справ - купити посуд, повісити картини, придбати все для ванни і багато, багато іншого.
Крім того, ми замінили дверні замки, тому що не дивлячись на досить низький рівень криміналу в Болгарії, нас не залишала в спокої думка, що наші ключі гуляли довгі місяці по руках бригади ремонтників.
Висновки після 4-х років володіння квартирою в Банско.
Обмежимося 10 основними пунктами:
- Ми не пошкодували про наше рішення жодного разу.
- Обслуговування квартири, податки, ЖКП, інтернет - витрат не менше, ніж на 2-кімнатну квартиру в Москві. А в зимовий сезон - більше. Менше площа - дешевше обслуговування.
- Чи не вигідно купувати квартиру, якщо проживання в ній буде обмежуватися 1-2 відпустками на рік по одній-парі тижнів. Купувати житло має сенс, якщо є можливість проводити багато часу в Банско - наприклад, якщо дозволяє віддалена робота або є можливість пожити місяць-другий з дітьми.
- Найсприятливіший на нашу думку сезон для проживання в Банско - літо. Тепло, рукою подати до грецького середземноморського узбережжя, в горах маса активних розваг, гуляння на природі і свіжому повітрі, фрукти і овочі і багато іншого.
- Керуючі компанії - це «бич» болгарського ринку нерухомості. Знайти ту, що і якісно обслуговує будинок, і не намагається всіма правдами і неправдами виманити з вас гроші - це рідкісний шанс. Найчастіше - або зрозуміти і пробачити, або боротися ..
- Квартиру слід страхувати від можливих аварій. У 2017 році були сильні для цього регіону холоди, що спричинило багато аварій на комунікаціях і, як наслідок, були випадки, коли після прориву труб, квартири прийшли в непридатність.
- Квартири в Банско і його околицях за період з 2013 по 2017 рр як і раніше користуються попитом і в хорошому комплексі завжди можна продати нерухомість якщо не з прибутком, то як мінімум не менше тієї суми, за яку брали. Поки ринок нерухомості і курортне розташування дозволяє.
- Обігрів квартири - дороге задоволення і не швидкий процес. Перед приїздом в холодну пору року доцільно заздалегідь за тиждень зв'язуватися з комплексом і просити включити опалення (якщо воно електричне). А після від'їзду - чекати чималий рахунок за електроенергію 🙂
- Якщо є можливість, краще квартиру здавати в пікові сезони (гірськолижний сезон і літній - липень, серпень). Це допоможе компенсувати частину витрат на обслуговування.
- Жити в Банско круглий рік - складно. Позначається відірваність від способу життя великих міст, а в міжсезоння - відсутність більшої частини розваг, доступних влітку і в гірськолижний сезон.
До змісту ↑
На що звернути Рамус
при покупці квартири в Банско?
Опускаючи процес купівлі-продажу (тема окрема і вузькоспеціалізована), хотілося б перерахувати основні «життєві» поради про те, на що слід звернути особливу увагу перед прийняттям рішення по конкретній квартирі в Банско.
- Відразу уточнюйте немає якогось застави, арешту, боргу за квартирою або житловим комплексом в цілому. Це все одно з'ясується на етапі підготовки документів до операції, але тоді ви втратите час даремно, а можливо і аванс.
- Зверніть увагу на заселеність - чим більше людей в житловому комплексі (а також припаркованих машин на території), тим менше ризик того, що комплекс ледве дихає від сезону до сезону.
- По-можливості вибирайте квартири восени або взимку. Так ви побачите реальну картину стану комплексу та якості його обслуговування.
- Ознайомтеся з умовами договору управління заздалегідь, уточніть, як саме розраховується такса підтримки і які витрати в неї входять / не входять.
- Подивіться на роботу інфраструктури комплексу - якщо для вас важливі СПА, фітнес, басейн тощо. - відразу огляньте і подумайте - чи буде це працювати тоді, коли ви плануєте сюди приїжджати і так чи так це важливо для вас, щоб купувати квартиру саме в цьому комплексі ? Адже все це впливає на вартість житла і його обслуговування.
- Дізнайтеся про опалення. Якщо воно електричне, то будьте готові до чималих сум за електроенергію (актуально для зимового відпочинку).
- Розташування та види - від цього залежить як температура в будинку, так і комфорт під час проживання. Якщо місце продувається вітрами, а сонце в вікна не заходить протягом усього дня, то зими у вас будуть сибірськими 🙂 Якщо ж заощадите на краєвид з вікон і навпаки буде стіна якоїсь будівлі, то пізніше буде складніше продати квартиру. Тут багато покупців шукають саме квартири з хорошими видами.
До змісту ↑
☼☼☼
Напевно, на цю тему можна багато ще сказати, але за нашим досвідом, в цілому ми задоволені покупкою, усвідомили і тверезо оцінюємо всі наявні мінуси, а головне - не хочемо продавати нашу квартиру.
Якщо ми щось упустили або про щось важливе розповіли не всі, що хотілося почути, пишіть в коментарях або в соц.сетях.
Бажаємо вам прийняти усвідомлене рішення, порядних ріелторів і знайти найідеальніший варіант в Банско на будь-який час року!
Підпишіться на оновлення:
Будь ласка, оцініть цей пост!
Submit Rating
Середній рейтинг / 5. Оцінили:
Читайте також:
На що звернути Рамус при покупці квартири в Банско?Чому тут?
Відразу огляньте і подумайте - чи буде це працювати тоді, коли ви плануєте сюди приїжджати і так чи так це важливо для вас, щоб купувати квартиру саме в цьому комплексі ?
