≡ Дешева нерухомість в Чорногорії - реальність чи міф?

Дешева нерухомість в Чорногорії - реальність чи міф?

Від правильної оцінки ситуації на ринку тієї чи іншої країни безпосередньо залежать і перспективи інвестицій в її нерухомість. Але ось біда: вітчизняні покупці часом користуються не завжди об'єктивними стереотипами, що склалися за останні десятиліття. Часто основою для них стає сильно застаріла інформація. І виходить, що ринок уже давно змінився, а більшість продовжує сприймати його в стандартах вже не існуючих недоліків і переваг.

Одним з держав, про які поширено чимало помилкових стереотипів - популярна серед росіян Чорногорія. Як відзначають фахівці, більшість наших співвітчизників продовжують вважати, що тут надзвичайно дешева нерухомість і практично відсутній елітне житло.

Стереотипи не завжди вірні

Головний міф про курортних напрямках з числа колишніх соцкраїн Східної Європи, в число яких входить і Чорногорія, полягає в тому, що, продавши квартиру в будь-якому з великих міст Росії або СНД, можна за ті ж гроші придбати «там» навіть розкішну віллу у самій кромки води. Така помилка грунтується, перш за все, на поверхневому знанні зарубіжних ринків, що існує серед більшості наших співвітчизників.

По-перше, на Чорногорію часто переносять ті стандарти, які дійсно характерні для ряду сусідніх ринків нерухомості з більш низьким рівнем цін.

По-друге, багато ЗМІ цитують дані статистичного відомства Чорногорії (Monstat), яке, якщо дивитися в цілому на Чорногорію, дає досить суб'єктивну картинку, так як агрегує дані в цілому по країні, які сильно спотворюються за рахунок Подгориці, де відбувається найбільша кількість угод , а ціни за квадратний метр істотно нижче, ніж на узбережжі:

Середня вартість квадратного метра в новобудовах за 2006-2013 рр. (Monstat):

Столиця Чорногорії, Підгірці, не є курортним напрямком і знаходиться в 60 км від узбережжя, а нерухомість в ній в основному набуває місцеве населення. Таким чином, ціни за квадратний метр тут істотно нижче, ніж в прибережних районах, а кількість угод з нерухомістю також можна порівняти з тим, що відбувається у всіх прибережних районах разом узятих. За рахунок цього, середньостатистична вартість квадратного метра в цілому по країні виходить заниженою в порівнянні з курортними регіонами, де, власне і купується нашими співвітчизниками нерухомість для відпочинку.

По-третє, ряд ріелторів і мас-медіа протягом декількох років навмисно тиражували міф про дешевизну Чорногорської нерухомості, так як основним мотивом придбання нерухомості нашими співгромадянами в період з початку двохтисячних і аж до фінансової кризи 2008 року була можливість отримання швидкого прибутку від зростання вартості квадратних метрів, рухомої вгору неймовірним попитом з боку росіян і вихідців з інших країн СНД. Після того, як вибухнула криза і ринок завмер, ряду гравців ринку нерухомості нічого іншого не залишалося, як підтримувати в масовій свідомості покупців міф про дешевизну нерухомості в цій країні.

Все пізнається в порівнянні

Дійсно, чорногорська нерухомість набагато доступніше, ніж, наприклад, італійська. Крім того, в порівнянні з докризовим періодом квадратний метр подешевшав приблизно на 15%, а в окремих випадках зниження цін досягло 25-30%. Однак, наскільки дешевої або дорогий є нерухомість в Чорногорії, можна судити тільки в порівнянні. Після виходу країни з кризи, кількість угод на ринку росте, а вартість квадратного метра стабілізується з приходом не тільки нового пропозиції, але і попиту. Виходячи з того, що в основі прийнятої програми економічного розвитку Чорногорії лежить курс на елітний туризм, а саме зведення житла і туристичних об'єктів підвищеної комфортності в кращих природних зонах країни в чіткій відповідності з програмою просторового планування, нове житло, що зводиться, як правило, відрізняється від вторинного кращою якістю і споживчими характеристиками, але разом з тим і більш дорогою ціною. Це говорить про те, що пропозиції дешевої нерухомості в Чорногорії хоч і існують, але мають мінімальним набором зручностей і характеристик, відповідних очікуванням покупців. Якщо Вам обіцяють «будинок біля моря в Чорногорії всього за 40 тис євро» - будьте готові до того, що в результаті це виявиться не будинок, а хатинка, «недалеко» від моря часто виявляється не по дорозі, а хіба що по повітряній лінії, а за документами замість будови виявиться просто «ліс», «виноградник» або «рілля». В такому випадку Ви ризикуєте доплатити чималі гроші, порівнянні з вартістю такого об'єкта тільки за те, щоб його легалізувати. Сюди не включаються витрати на переобладнання такого об'єкта, а також - підведення необхідних комунікацій, яких може в підсумку і не виявитися не те що в будинку, а навіть на самій ділянці. Що ж стосується більш правильних з точки зору розташування, виду, близькості до моря і якості будівництва об'єктів, вони будуть коштувати відчутно дорожче вищеназваних варіантів. Така невідповідність дистанційного сприйняття дійсності часто викликає розчарування у покупців, залучених «недобросовісною рекламою» подібних об'єктів. Їм обіцяють Чорногорію за ціною Болгарії, хоча якщо міркувати логічно - як можна порівнювати Адріатичне море з Чорним? Виключно за цим критерієм можна припустити, що чорногорська нерухомість повинна коштувати набагато ближче до хорватської, іспанської або італійської, ніж до болгарської, наприклад.

Скільки коштує квадратний метр?

Яка ж реальна вартість нерухомості на узбережжі Чорногорії? Особливо показовою можна вважати вартість об'єктів в місцевих новобудовах - знову ж таки, в залежності від тієї частини узбережжя, де розташована нерухомість і віддаленості від моря. Пропозиція в цьому сегменті більш-менш стандартизовано, а також на нього є досить активний попит, що дозволяє порівнювати ціни між житловими комплексами, а також робити висновки на підставі вартості реальних угод, а не цін пропозиції.

Будванськая рів'єра

Найбільш затребуваною серед росіян, а тому найбільш дорогий (що не дивно, так як росіяни і вихідці з країн СНД становлять близько 90% від загального числа покупців нерухомості в Чорногорії) є Будванськая Рів'єра, яка включає такі відомі курорти, як Будва, Бечічі, Рафаїлович , Милочер, Режевічі, Петровац і Святий Стефан, а також шістнадцять найкрасивіших пляжів.

Якщо орієнтуватися на придбання хорошого житла, що задовольняє запитам сучасного покупця закордонної нерухомості, то «квадрат» на узбережжі Будванской Рів'єри і зараз продовжує коштувати в середньому 1,8-2,5 тис. Євро, досягаючи в окремих випадках і 7-8 тис. Євро . Прикладом якісного житла в нижчому ціновому сегменті можуть служити квартири в новобудовах м Будва , Розташованих на деякій відстані від пляжу, а також на височини в таких курортних містечках, як Бечічі наприклад. Квартири ближче до першої лінії моря , Розташовані в престижних районах м Будва коштуватимуть в середньому 2,500-3,500 тис євро за м2. У цьому ціновому діапазоні можна підібрати дійсно якісні пропозиції нерухомості недалеко від моря і всієї необхідної інфраструктури. Сегмент преміум представлений розкішними квартирами і пентхаусами , Які на сьогодні є або одиничними пропозиціями в різних частинах Будванской Рів'єри, або розташовані в нових елітних клубних комплексах, велика частина пропонованого житла в яких якраз представлена ​​апартаментами подібного класу.

Найяскравішим прикладом нової пропозиції в сегменті high-end на Будванской ривьере може служити комплекс Dukley Gardens . Він розташований на півострові Завалу між Будвой і Бечічі і складається з 36 житлових вілл, в яких розташовані 202 апартаменти преміум класу. У верхньому рівні кожної вілли розташовані розкішні пентхауси з величезними терасами, вартість квадратного метра яких доходить до 8 тис євро, що не є межею, так як забудовник проекту анонсує подальше підвищення цін у міру просування будівництва і оснащення комплексу, яке буде повністю завершено до червня 2014 року.

Боко-Которська бухта

Другий за популярністю серед росіян є Бока-Которська бухта, яка має статус Світової культурної і історичної спадщини, присвоєний ЮНЕСКО, і по праву вважається однією з найкрасивіших природних бухт в світі.

Вартість нерухомості в середньому по даному регіону, що знаходиться на території відразу 3 муніципалітетів - Котор, Тіват і Херцег-Нови трохи нижче, ніж в Будванской Рив'єрі, однак тут також присутній суттєвий розкид цін. Даний регіон набирає популярність серед росіян, так як тут вже успішно функціонують діючі і розвиваються нові житлові комплекси і селища , Що зводяться великими і середніми міжнародними девелоперськими компаніями. При середній вартості апартаментів в таких містах як Тіват і Херцег-Нови близько 2 тис євро за м2, вартість нерухомості в таких проектах, як Porto Montenegro і Lustica Bay , Наприклад, становить 5-8 тис євро за м2.

У Боко-Которської бухті великою популярністю користуються не тільки апартаменти, але і вдома, вілли . В середньому, пристойний будинок на узбережжі бухти площею 150-200 м2 обійдеться близько 400 тис євро , За умови розташування не у самої кромки води, хоча і не далеко від моря. Ціноутворення в сегменті окремих вілл , Розрахованих на проживання 1 сім'ї, і мають присадибну ділянку, починається від 600-700 тис євро за об'єкт, і закінчується 5 млн євро і вище, залежно від площі, якості обробки, розташування, виду, величини території і т.д.

Таким чином, Чорногорію однозначно не можна віднести до ринків дешевої нерухомості, або, по крайней мере, дешевої прибережної нерухомості в районах узбережжя, найбільш затребуваних росіянами і громадянами країн СНД. Як і в усьому світі, ціни на якісну нерухомість в Чорногорії високі і перевершують середні ринкові, тому що за якість, як відомо, потрібно платити.