«Курка - не птах, Болгарія - не закордон», - вважалося колись, але з кожним роком ця приказка стає все менш актуальною: спочатку між Болгарією і Росією було встановлено візовий режим, потім Болгарія увійшла до Євросоюзу, а в березні 2011 р . планується її вступ в Шенген. Проте, на сьогодні Болгарія практично єдина країна, яка відкриває росіянам вільний шлях в країни Європи, тому що з серпня 2009 року стало можливим отримати болгарський вид на проживання (ВНЖ), а потім і громадянство за інвестиції.
Причому інвестори тепер не зобов'язані постійно проживати на території країни, а інвестиції можуть бути спрямовані в нерухомість. Про те, як обзавестися болгарським житлом і як отримати болгарські ВНЖ і громадянство, вклавши при цьому кошти в болгарську нерухомість, розповідає портал Metrinfo.ru .
Болгарія вкрай зацікавлена в іноземних інвестиціях, в тому числі і в нерухомість, і створює всі умови для їх залучення. Наприклад, в країні плоска шкала оподаткування, а корпоративний податок становить всього 10%. Ось тільки просто купивши нерухомість, особливих привілеїв отримати не можна. «Власник нерухомості отримує право на річну мультивізу з правом перебування в країні протягом 180 діб щорічно (по 90 діб в кожному півріччі - від ред.) Прав на ВНЖ, а тим більше, громадянство, покупка житла не дає», - повідомляє Наталія Завалішина , генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-DPM».
В раю
ВНЖ і ПМЖ
Траплялося, коли наші співгромадяни купували нерухомість в Європі, а потім жалкували, адже жити в своєму власному будинку стільки, скільки захочеться, не могли. Тому замислюючись про покупку нерухомості в країнах Європи, треба такі речі з'ясовувати заздалегідь. Щоб отримати дозвіл на проживання (ВНЖ) в Болгарії, треба зареєструвати представництво своєї російської компанії або створити компанію мінімум з десятьма робочими місцями для громадян країни. Однак це не гарантує автоматичне отримання ВНЖ: «Важливо, що конкретно буде займатися дана фірма, яка буде її соціальна програма, скільки буде створено робочих місць. Якщо фірма посередницька або комерційна, то важливі розмір її статутного капіталу і активність рухів на банківському рахунку. Ці питання будуть визначальними при розгляді Міністерством фінансів питання про надання власнику фірми ВНЖ. Відкриття ж так званої «фірми-пустушки», нічого не виробляє, жодного лева на рахунку не має і т.д., не дозволить власнику отримати ВНЖ », - говорить Наталія Завалішина.
А щоб оформити постійне місце проживання (ПМП) в Болгарії, потрібно спочатку отримати статус інвестора. Згідно ст. 25 п. 6 Закону «Oб іноземців в Республіці Болгарія» його може отримати тільки іноземець, який інвестував в економіку країни понад 1 мільйон левів (що приблизно дорівнює 512 тис. Євро) і вклав їх в акції болгарських компаній, що торгуються на біржі, державні та муніципальні облігації та цінні бонни, болгарську інтелектуальну власність - об'єкти авторського права, захищені патентом винаходи, корисні моделі, торговельні марки, марки на послуги і промисловий дизайн, права щодо концесійних договорів на території Болгарії, а також в болгарське кредитна установа за договором довірчого управління на строк не менше 5 років.
Можна отримати ПМЖ і через вкладення коштів у власну або чужу компанію, яка не є акціонерним товариством і не представлену на біржі, але тоді сума необхідних вкладень складе не менше 6 мільйонів левів (це більше 3 млн. Євро). При цьому краще купувати і нерухомість, тому що іноземці, які претендують на ВНЖ і ПМЖ в Болгарії, повинні мати там свій «адреса». Після набуття статусу ВНЖ протягом 5 років можна претендувати на ПМЖ, а ще через 5 років - на громадянство Болгарії.
До серпня 2009 р даний порядок по суті мало чим відрізнявся від порядку інших країн ЄС, і в деяких країнах знайти ВНЖ і ПМЖ було навіть дешевше, ніж в Болгарії, але в минулому році в болгарське законодавство була внесена дуже суттєва поправка, яка зробила програму « громадянство через інвестиції », дуже зручною для росіян. Тепер при інвестиціях в болгарську економіку для отримання ПМЖ не потрібно постійного проживання на території Болгарії.
А між тим, як і до введення цієї поправки, статус ПМЖ в Болгарії дає право на безвізовий в'їзд і безстрокове перебування в країні, ведення бізнесу у власній фірмі і роботу за наймом на території ЄС (в тому числі і в Великобританії), отримання освіти на загальних підставах з болгарськими громадянами; отримання безкоштовного медобслуговування, пенсійне забезпечення та право на інші соціальні пільги, які передбачені для громадян ЄС, а також оформлення візи в країни Шенгенської угоди без надання запрошень і туристичних ваучерів протягом 1 дня. Коли ж Болгарія ввійде в Шенген (цю подію заплановано на березень 2011 р), володарі ПМП зможуть вільно пересуватися по всій Європі взагалі без віз. Варто ще відзначити, що маючи ПМЖ в Болгарії, не доведеться подавати на ПМЖ в інших країнах Євросоюзу, якщо захочеться там жити.
Сьогодні акції - через п'ять років громадянство
Природно, таке унікальне нововведення в законодавство Болгарії не могло залишитися непоміченим професіоналами нашого ринку. Так виник проект «Болгарський паспорт в обмін на інвестиції в нерухомість», що представляється в Росії компанією IntermarkSavills і її партнерами - девелоперської компанією MSI, штаб-квартира якої знаходиться в Лондоні, і болгарським адвокатським бюро «Гугушев і партнери».
Зміст проекту полягає в тому, що інвестор набуває пакет акцій публічної компанії, тобто представленої на біржі (Bulgarian Stock Exchange) на суму понад один мільйон левів, які потім інвестуються в нерухомість. Купивши акції, інвестор може подавати документи на отримання ПМЖ в Болгарії, а через п'ять років і на громадянство. Але зазвичай інвестори просто продовжують посвідку на проживання, в тому числі і тому, що болгарське законодавство не дозволяє подвійне громадянство. При цьому інвестиція в нерухомість здійснюється від імені юридичної особи, яка відкриває інвестор.
Схема інвестування виглядає наступним чином. Клієнт вибирає інвестиційний пакет нерухомості, пропонованої компанією MSI, і підписує абонентський договір з юридичною бюро, яке буде вести імміграційне справа. Юридична фірма від імені клієнта відкриває рахунок умовного депонування в банку, на який перекладається інвестиція в розмірі одного мільйона лев (тобто 512 тис. Євро). На цю суму купуються акції компанії, які торгуються на біржі. Надалі ці акції стають капіталом закритої компанії (не випускає акцій, що торгуються на ринку), директором якої призначається клієнт, і інвестуються в нерухомість.
За даною програмою клієнт отримує у власність акції публічно торгується компанії, причому законним власником придбаного «пакета» він стає лише після отримання Інвестиційного сертифіката з Міністерства фінансів Болгарії, на оформлення якого йде від 3 до 6 місяців. Нерухомістю сам клієнт, як фізична особа, яка не володіє, оскільки вона оформляється на юридичну особу, але так як клієнт призначається директором закритої компанії і контролює її, фактично він і є власник нерухомості. А відкриття компанії, яке на перший погляд, здається справою клопіткою, дозволяє зменшити оподаткування. Наприклад, при продажу акцій публічної компанії податок на прибуток буде нульовим. В цьому випадку і продати компанію простіше: досить звільнитися з посади директора компанії і призначити нового власника директором. Варто ще відзначити, що у Росії з Болгарією діє угода про уникнення подвійного оподаткування, тому не доведеться платити податки двічі.
Природно, обслуговування юридичної особи коштує певних грошей, але в компанії «Гугушев і Партнери» запевняють, що дані послуги можна відшкодувати поверненням ПДВ (він покладається при інвестуванні), а також доходами зі здачі нерухомості в оренду і оптимізацією доходів і витрат.
Тепер про ПМП. Як уже згадувалося, постійного перебування в Болгарії для отримання ПМЖ не потрібно, достатньо відвідати країну всього два рази на нетривалий час. Подружжя інвесторів, їхні неповнолітні діти отримують ПМЖ Болгарії автоматично. А головне, що потрібно для збереження статусу ПМЖ - не продавати акції протягом п'яти років.
Сьогодні в рамках проекту «Болгарський паспорт в обмін на інвестиції в нерухомість» можна зі знижкою купити кілька закінчених об'єктів з готовим менеджментом, високою капіталізацією і прибутковістю. Один з проектів - апартаменти в Банско, а інший - 5-зірковий спа-готель White Fir, розташованому в 300 м від професійного гольф-поля Ian Woosnam Championship і в 4 км від гірськолижного підйомника, і, до речі, визнаний CNBC awards кращим болгарським девелопментом в 2008 р Майбутні проекти MSI - об'єкт в Софії, де розмістяться офісні і житлові приміщення, і гольф-курорт поблизу м Разлог (це спільне підприємство з муніципалітетом міста). Співінвестором цих проектів можна стати вже зараз.
Проект «Болгарський паспорт в обмін на інвестиції в нерухомість» вже користується популярністю у клієнтів з Середнього Сходу і Південної Азії, зараз розглядається більше 300 заявок.
Пам'ятати про ризики
Звичайно, інвестиції в нерухомість Болгарії виглядають досить привабливо, але не варто забувати, що у кожного інвестиційного проекту є певний ризик. І в Болгарії, на жаль, зустрічаються і недобросовісні забудовники, і заморожені будівництва, тому, навіть купуючи нерухомість за класичною схемою треба бути обережним.
«Краще купувати нерухомість в готових житлових комплексах або комплексах, що знаходяться на завершальній стадії будівництва. Слід уважно читати договір і обов'язково вимагати наявності та підписання російської версії договору. Варто пам'ятати, що в Болгарії площа об'єкта нерухомості розраховується не так, як в Росії, і якщо є сумніви щодо забудовника або договору, треба звертатися за супроводом угоди до незалежної юридичної компанії », - радить Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. «Послуги її щодо вартості нерухомості досить недорогі, а вигода - безсумнівна», - підтримує колегу Наталя Завалішина (МІЕЛЬ).
Обережними треба бути і з нетрадиційними інвестиційними проектами, в тому числі, які передбачають покупку акцій болгарського забудовника. «Покупка нерухомості - це низькоризиковані інвестиція, а придбання акцій - високоризикованих. Як відомо, вартість акцій публічної компанії може не тільки рости, але й падати. Сьогодні багато забудовників відкладають реалізацію проектів через затовареності ринку, а ряд девелоперських компаній збанкрутували. У Болгарії, на відміну від більшості європейських країн, так і не сформувався достатній внутрішній попит на нерухомість, особливо - на гірськолижну та курортну, яку будували в надії на зростання економіки і в розрахунку на іноземного інвестора. Як наслідок, болгарська нерухомість зараз продається з істотним дисконтом. Тому інвестування в акції болгарських девелоперів - досить ризикований крок. Про ризикованості покупки акцій девелоперських компаній на «розвиваються» ринках можна судити і з російського досвіду, коли котирування акцій відразу декількох провідних російських девелоперів в 2008-2009 році впали на 90-95% в порівнянні з вартістю їх первинного розміщення Ринок акцій болгарських девелоперів, природно , не застрахований від подібного », - міркує Станіслав Зінгель. Звичайно, в Болгарії все публічні компанії контролюються органом фінансового нагляду і вважаються відносно стабільними і надійними, але економічна ситуація часом буває непередбачувана, і останні два роки це довели.
В раю
Резюме порталу про нерухомість Metrinfo.Ru
Купити нерухомість в Болгарії нескладно і відносно недорого, її зміст теж не зажадає великих витрат, але ось вид на проживання, статус ПМЖ або громадянство вона не принесе. Зате законодавство Болгарії з серпня 2009 р пропонує отримати ПМЖ, а через 5 років і болгарський паспорт через інвестиції в болгарську економіку, причому без зобов'язань по проживанню на території Болгарії. Компанія IntermarkSavills і її партнери вирішили використовувати таку можливість і розробили програму «Болгарський паспорт в обмін на інвестиції в нерухомість», яка дозволяє не тільки оформити ПМЖ, а й отримувати доходи з інвестицій в нерухомість. Даний проект, безумовно, буде цікавий всім, хто бажає вільно переміщатися по Європі, працювати там або навчати своїх дітей, але як би принадно не виглядала будь-яка інвестиційна програма, треба пам'ятати про ризики і обов'язково аналізувати всі деталі пропозиції.
